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農地転用

農地転用とは

農地を農業以外の目的で利用することができるようにするための手続き

のことをいいます。

また、ここでいう農地とは、不動産登記において「農地」と記載された土地です。

日本では農業が保護されているので、農地は農地としてしか利用することができません。その代わりに固定資産税なども安くなるなど優遇されています。

しかし、農業をしていない人が農地を所有している場合には、税金面などを含めて単なる負担にしかならないことが多いです。

そのような場合、農地を別の目的に利用したいと考えるでしょう。

そこで役立つのが農地転用の制度です。

農地を転用すると他の目的にも利用できるようになるので、農家以外の人が農地を所有するメリットができます。

農地を転用する場合、自分が利用することもできますし、他人に貸したり売却したりすることも可能になります。

農家ではない人が相続などによって農地の所有者になった場合や、それまで農家だった人が農家をやめたい場合などには、農地の転用を考えることが重要です。

近年では農家が少なくなっており、活用するために農地転用を行なう人は増えてきています。

農地転用が認められる場所と認められない場所

それでは、農地転用はどのようにして進めれば良いのでしょうか?

農地転用は全てに万能ではない

実は、日本の農地は、どのようなものでも転用が認められるわけではありません。

農地にはいくつかの種類があり、農地によっては転用が原則として認められていないものがあります。

転用が認められない農地は、農地として保護する必要性が高いものです。

つまり、優良な農地と認定されている場合には転用が認められないという扱いになります。

具体的には、以下のような基準が適用されています。

農用地区域内農地

農用地区域内農地とは、市町村が「農業振興地域整備計画」という計画により、農用地区域であると定められた農地です。

この場合、農地転用は原則として認められません。

甲種農地

甲種農地とは、第一種農地としての条件を満たしており、かつ特に良好な農地としての条件を備えている優良な農地です。

この場合、農地転用は原則として認められません。

第一種農地

第一種農地とは、10ヘクタール以上の1団の農地で、良好な農地としての条件が備わっている優良な農地です。

この場合も、農地転用は原則として認められません。

第二種農地

第二種農地とは、電車の駅から500メートル以内にあるなど、市街化がすすむ可能性のある農地や、生産性の低い農地です。

この場合、周辺の土地に代替性がない場合には、農地転用が認められます。

第三種農地

第三種農地とは、電車の駅から300メートル以内にあるなど、市街化区域にあるか、市街化が進んでいる区域にある農地です。

この場合、農地転用が原則的に認められます。

以上のように、農地転用は第二種農地と第三種農地以外は原則不許可になっていることに注意が必要です。

また、農地転用が認められる可能性がある農地であっても、必ずしも全件で農地転用が認められる分けではありません。

転用の必要性があり、転用の目的を確実に実現可能である事を、農業委員会への転用許可申請の際に証明する必要があります。

なお、自分の所有している農地の区分を確認したい場合には、農業委員会に問い合わせるとわかります。

農地転用の手続きの流れ

それでは次に、農地転用の手続きの流れを確認しましょう。

申請までの流れ

現況を確認する

農地転用をするときには、農業委員会への申請が必要ですが、申請前に、まずは農地の現況を確認する必要があります。

農地の登記簿や公図の写しなどの資料も取得して、実際に今農地がどのように利用されているのかどうかを確認しましょう。

農業委員会に事前相談に行く

現況を確認して最低限の資料を集めたら、農業委員会に事前相談に行って申請に必要な情報を収集しましょう。

転用したい農地がどのような農地で、どのような申請内容になるのか、農地の種類や土地改良区に指定されているかどうかなどを確認しなければなりません。

申請の際に意見書が必要な場合もありますが、その場合にどこの意見書が必要なのかなどを教えてもらうことができます。

ここで集めた情報をもとに、必要な書類を収集しましょう。

申請をする

その後、農地転用の許可申請書や計画書等の必要書類を作成し申請を行います。

申請書が受理されると、申請手続きが終了します。

農地転用申請後の手続きの流れ

農地転用申請後の流れは、農地の大きさによって異なります。

農地が4ヘクタール以下のケースでは都道府県知事許可が必要になりますが、それを超える場合には農林水産大臣の許可が必要になるからです。

農地が4ヘクタール以下のケース

都道府県知事許可が必要です。(平成30年4月1日より福島県知事からいわき市農業員会に移譲になりました。)

具体的には、農地転用の申請書を農業委員会宛に提出します。

すると、農業委員会が、意見書をつけて知事に送付してくれますので、その後、知事が都道府県の農業会議に意見を聞き、農業会議が知事宛に意見書を提出します。

農地面積が2ヘクタールを超えて4ヘクタール以下の場合は、農林水産大臣(実際には地方の農政局長など)と協議をします。

そして、最終的に知事から転用申請者に対し、転用の許可が出ます。

農地が4ヘクタールを超えるケース

この場合には、農林水産大臣(地方農政局長)の許可が必要です。

まず、申請者は知事に対して農地転用の申請書を提出します。

すると、知事が農林水産大臣に対し、意見をつけて申請書を送付します。

その後、農林水産大臣が転用の申請者に対し、許可の通知を行います。

市街化区域内農地の場合

市街化区域内農地の場合には転用の許可は不要なので、申請者は農業委員会に届出書を提出するだけでかまいません。

そうすると、農業委員会が申請受理の通知を届出人に対して行います。

これで、農地転用の手続きができます。

農地転用にかかる期間

上記のような場合であっても農地転用の手続きにかかる期間は約6週間です。

これは、

・都道府県知事の許可を得る場合
・農林水産大臣の許可を得る場合
・農業委員会に届出をする場合

これら全てのケースにおいて同じです。

農地転用を行政書士に依頼するときにかかる費用

農地転用の手続きは、複雑で集めないといけない書類などもあるので、自分ではやり方がわからなかったりスムーズにすすめられなかったりすることがあります。

そのようなケースでは、手続きを行政書士に依頼することができます。

この場合に費用がかかります。

農地転用の届出をする場合(市街化区域内の農地転用の場合)には、だいたい3万円~5万円程度で手続きができます。

これに対し、許可が必要な場合には、約5万円~15万円くらいの費用がかかります。

依頼する行政書士やケースによっても異なるので、依頼する際には費用についてもしっかり確認して検討すると良いでしょう。

時間がなかったりする場合には、行政書士への依頼はおすすめです。

農地転用の必要書類

次に、農地転用の際の必要書類を確認しましょう。

必要書類は以下の通りです。
•申請する農地の登記簿謄本(全部事項証明書)
•申請する農地の地番がわかる図面(公図)
•転用する農地の位置や付近の状況がわかる図面(住宅地図など。縮尺1/10,000~1/50,000程度)
•転用する農地上に建物を建設する場合、建設予定の建物や施設の面積、位置、施設間の距離がわかる図面(設計図。縮尺1/500~1/2,000程度)
•所有権者以外の申請の場合、農地の所有者による同意書
•農地に耕作者がいるときは、耕作者の同意書
•転用について他の法令の許認可等がある場合には、それを証明する書面
•申請する農地が土地改良区内にある場合、その土地改良区における意見書
•転用事業の取水や排水について、水利権者や漁業権者、関係権利者の同意がある場合には、そのことを証明する書面
•その他参考書類
•法人の場合には、定款と法人の商業登記簿(現在事項証明または全部事項証明)

農地所有者が保管している場合がほとんどですが、

上記の書類は各地域毎の法務局でも取得可能です。

尚、建物の設計図は、建築を依頼する業者に作成してもらいましょう。

農地転用のパターン

以上のように手続きをすると農地の転用が認められますが、農地転用にはいくつかのパターンがあります。

以下で順番に紹介していきます。

農地を自分で利用するパターン(利用目的のみを変更する場合)

農地を転用する際には、いくつかのパターンがあります。

まず、農地の利用目的のみを変更して、農地を自分で利用するケースがあります。

たとえば、自宅を建てることや太陽光発電装置を設置すること、駐車場や資材置き場として貸す事業を営むことなどです。

このような目的で農地転用の手続きをするときには、自分が転用後に行おうとしている事業計画を明らかにして農業委員会から許可をもらわないといけません。

いったん転用の許可が出たら、その後は自由に活用することができます。

主な活用事例です。

・建物を建てる
・太陽光発電を設置する
・駐車場を経営する

農地を貸す(一時転用など)

農地を転用するとき、農地の所有者は変えないけれども、転用後の農地を第三者が利用するケースがあります。

たとえば、転用後第三者が店舗や住居などとして利用するような場合です。

この場合には、第三者との間で契約を締結してからでないと、農地転用の申請をすることができません。

また、このパターンでは、農地転用前に賃貸借契約をしないといけません。

契約の相手には、事前に農地転用を前提とした話し合いをしないといけないため更に注意が必要です。

そしてこの場合、転用の許可申請は、土地の所有者と借主が共同で行う必要があります。

農地を人に貸す活用方法としては、以下のようなものがあります。
•駐車場
•アパート・マンション
•事業用物件
•工場建築
•倉庫の経営

土地を建物所有目的で貸す場合には、借地権が設定されるため、賃貸の期間が非常に長くなります。居住用の借地権設定にすると、定期借地権のケースでは賃貸期間が最低50年になってしまいます。

店舗などの事業用物件を建築させて農地を貸し出すなら、事業用定期借地権を利用できるので、最短なら10年間(最長で50年間)で契約が終了し、土地を返還してもらえます。

農地を貸そうと考えている場合は、賃主との間で、

契約内容や期間をしっかり決めてから農地転用の申請をかけるようにしましょう

農地を売買する

農地を転用する目的としては、売却もあります。

この場合、農地の利用目的も変わりますし、所有者も変更しなければならないので両方で許可を得る必要があります。

特に農地を高く売りたいと考えているのであればこの方法が1番有効です。

売却のために農地転用の申請をする際には、まずは買主を探して土地の売買契約をしなければなりません。

これについても、転用前に契約をしなければならないので、転用を前提とした契約内容となります。

そして、売主(今の所有者)と買主(転用後の所有者)が共同して農地転用の申請を行う必要があります。

転用が認められたら、契約通りに土地を売却することができます。

地目変更とは?

農地転用をすると、農地であっても宅地などと同じように利用することができます。

しかし、農地転用によって、農地の地目が変わるわけではありません。

転用が認められても、それだけで何もしなければ、農地の地目は農地のままです。

地目というのは、不動産の登記簿に記載されている土地の種類のことです。

農地の場合には「農地」と記載されます。

宅地の場合には「宅地」と記載されます。

他に、雑種地や山林、田などいろいろな地目があります。

農地転用をした後、地目まで変えたい場合には、法務局に登記申請をする必要があります。

そのためには、農業委員会宛てに農地転用事実確認願という申請をして、農地転用の証明書を発行してもらう必要があります。

そして、その証明書を持って法務局で地目変更申請の登記をすると、地目を宅地などに変更することができます。

地目変更後の利用内容は明確にしておきましょう。

農地転用のまとめ

以上のように、自分が農家ではないなどの事情で、農地を所有していてもそのままでは活用できない場合には、農地を転用することが効果的な対処方法となります。

農地転用をするためには、農業委員会に申請をして、都道府県知事や農林水産大臣に許可をしてもらわないといけなかったり、農業委員会への届出が必要になったりするので、手間がかかります。

ただ、いったん転用が認められたら、その後は自由に利用することができます。

また、農地を売却することも可能なので、メリットがとても大きいです。

今、農地を相続するなどして、もてあましている場合などには、農地転用による活用方法を考えてみることをおすすめします。

農地法1
農地面積4ha以下は福島県からいわき市農業委員会に権限が移譲なります。(パンフレット)
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農地の転用には許可が必要です。(パンフレット)
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