江尻　一夫行政書士事務所

行政書士と訴訟⑨
経済事情の変化に伴い、現在の賃料が不相当になったときは、地代、家賃の増減をする必要がある。
当事者の話し合いで決まらない場合、契約書に賃料の増減額がなくても、裁判所判断を求めることができる。ただし、裁判の前に調停をする必要がある。
管轄は土地、建物の所在地を管轄する簡易裁判所であるが、当事者が合意すれば、地方裁判所にも調停の申立てができる。
裁判は被告の住所地もしくは、目的の土地・建物の所在地を管轄する地方裁判所である。
裁判所には賃料増減の定型書式が備え付けてある。調停も訴状も記載する内容は殆ど変わらない。注意することは、調停事項の価額、訴訟物の価額については、計算がややこしいの裁判所の受付に問い合わせする。
調停申立ての趣旨、訴状の請求の趣旨に記載されている基準となる月であるが、賃料の変更を申し込んだ際「何月分から変更する
」と告げたその月になる。
増減額についてトラブルがある場合はその具体的内容を調停申立の「紛争の要点」の「未払い賃料」「紛争要点」の欄に記載する。
裁判で増減額確定するまでは賃料は現状維持である。賃貸人が受けとらない場合は供託する。その後、増減額決定すれば差額に１割利息をつけて清算する。
次に借地契約条件の変更、借地権の譲渡・転貸等のトラブルであるが
借地権の譲渡・転貸は特約なくても民法で地主の承諾を求めなければならない。増改築禁止特約が契約書にあっても増改築の許可を求める、借地権の譲渡、転貸の許可を求めることができる。
いわゆる「借地非訴」である。
次のような事柄について借地非訴訟を求めることができる。
①借地条件の変更②増改築の許可③契約更新後の建物再構築の③借地権の譲渡・転貸④建物競売等の場合における借地権譲渡の許可である。