江尻　一夫行政書士事務所

政書士と内容証明郵便⑨ー１
建物所有目的とする土地の賃貸契約に限られる。農地や山林の賃貸借、駐車場の賃貸借、土地を無料で借りた場合は、借地借家法は適用されない。また、資材置場等、臨時のために一時的に賃貸した場合は、契約長期化させる賃貸期間更新等については借地借家法は適用されない。
借地契約は長期になるのが一般的である。そのため、地代の値上げ、地代の請求、建物の増改築、契約の更新等、そのたびに通知（内容証明郵便）が必要になる。通知は必ず配達証明付き内容証明郵便で行うのがよい。
①地代の値上げする場合は
土地賃貸契約書には「賃料が物価の高騰、租税・公課の増減、その他経済上の変動により、また近隣の賃料に比較して不当応になったなったときは賃貸人は将来に向かってその増減を請求することができる」条項が入っている。また、借地契約書にそのような条項が入っていなくても、借家借地法第１１条により「地代または土地の借賃が、土地に対する租税その他公課の増減により、土地価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍類似の土地の地代に比較して不相当になったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増額請求できる」と定められている。
借地人が、地代の値上げを承諾しないときは、話合いして決定するが話合いで決まらなければ、地主は賃料増額請求の調停で裁判所に決定してもらうことになる。地主が承諾せず、その金額では
受け取らないという場合は、借地人は自分で適正と判断した額を供託しなければならない。
②滞納地代を請求する場合
借地人が地代を支払わない場合は、地主は相当の猶予期間（本書到着後７日以内）を定めて支払いの請求をし、それでも支払わない場合は賃貸借契約を解約できる。地代の請求は内容証明郵便で行うが、借地人が支払い応じない場合は、契約を解除できる書き方にしておくとよい。
③地代滞納を理由に契約解除する場合
契約解除までは地代の請求であるが、契約解除後は地代と同額の損害金の請求になる。請求の流れは地代請求請求通知を出す⇒契約解除通知を出す。また、「滞納している地代を払ってください、もし、支払わない場合は契約を解除します」と地代の請求と条件付き契約解除を一度に行うこともできる。地主は通知を出さずに、土地の明け渡しと滞納地代の支払いの裁判を起こすこともできる。上記のような対応をする場合は、地代の滞納期間が３か月以上になる場合である。
「賃借人が〇月分以上賃料の支払いを怠ったとき、賃貸人はなんら通知催告を要ぜず直ちに本契約を解約することができる」という特約条項を契約書に入れておけば、地代の請求しないで直ちに
契約解除できる。