江尻　一夫行政書士事務所

行政書士と内容証明郵便⑧ー２
家賃滞納を契約解除する場合の内容証明郵便ですが。
契約解除までは家賃の請求ですが、契約解除後は家賃と同額の損害金を相当期間（７日）定めての請求になる。
具体的には、家賃請求書を出す。それでも借家人が支払わない場合は、契約解除の通知を出す。つまり、請求と解除はペアになっているのである。
もちろん、家賃の請求と契約の解除を一度に行うこともできる。
弁護士が家賃請求する場合はこの方法らしい。
また、「賃借人が〇月以上賃料の支払いを怠った場合は、賃貸人はなんら通知通告を要せず直ちに本契約を解除できる」という条項が契約書に入っていれば、滞納している家賃の請求はしないで
直ちに契約を解除できる。
注意しなければならないのは、１回の不払いくらいでは裁判所は契約解除をしない場合があるということである。
家賃の滞納が３カ月以上の場合なったら、契約解除するのが無難である。
待てないということであれば、滞納後、ただちに家賃請求と契約解除を兼ねる内容証明郵便を出したらよい。
貸主から解約申入れをする場合であるが
契約で賃貸契約期間（１年未満の契約）の場合は契約期間が決まってていない場合があるので家主は解約申入通知書を出して解約を申入れることができる。
　ただし、この場合は家主に正当な理由がなければならない。
　また、家主が解約の申入の通知を出して６カ月を経過した後、
借家人が以前として建物を使用している場合は、家主は遅滞なく
異議通知をしなければならない。（借家法２６条２項、２７条２項）
反対に借家人が賃貸契約する場合は、いつでも自由に解約の申入れをすることができる。「正当事由」「６カ月」は必要とされない。ただし、賃貸期間が決まっている場合は、その期間中は一方的に解約はできない。
「賃借人が、この契約を期間内に解約するときは、〇カ月前に予告しなければならない。前項に関わらず、賃借人は予告に変えて
〇カ月分の賃料相当額を賃貸人に支払い即時解約する」という特約が入っていればいつでも解約の申入れをすることができる。