江尻　一夫行政書士事務所

行政書士と訴訟⑧
借地借家に関するトラブルは結構多い。
具体的には
①賃料の滞納
②明け渡し
③敷金の返還
④賃料の増減額
⑤借地上の建築物の増改築物の許可
⑥転貸借
⑦賃借権の譲渡の許可
⑧賃貸借契約の条件の変更
などがある。
トラブル解決法であるが
家賃や地代の滞納に関するものであるが、請求方法はまず「内容証明郵便」による請求で、それでも支払ってくれないときは簡易裁判所での「支払督促」による方法が有効である。支払督促よる方法は賃借人に異議あれば通常の裁判になる。
裁判になったときの対応であるが
被告の住所地を管轄する地方裁判所もしくは簡易裁判所に訴状を提出することなるが、そのほか、地主、家主の住所住所地を管轄する地方裁判所、簡易裁判所に訴状を提出する方法もある。
訴状は裁判所に備え付けてある定型の書式に必要事項を記載し、チェック欄をチェックすれば訴状になる。
記載事項であるが
①訴訟物の価額の欄に滞納している賃料の合計を記載する。
②そのほか、手数料と郵便切手が必要である。
③原告（申立人）、被告（相手方）の欄に当事者の住所氏名を記
　載する。法人の場合は、会社の名称、会社の所在地、代表者名
　を記載する。登記簿上の本店所在地と実際の本店所在地が異な
　る場合
④請求の趣旨
　滞納賃料、損害遅延金をいつから計算するか記載する。
⑤紛争の要点
　契約の内容に従って必要事項を記載する。
土地・建物明け渡しのトラブル解決法であるが
滞納賃料の請求であっての支払わない場合は、賃貸契約を解除して貸した土地、建物の明け渡し求めることになる。
契約をどうような時に解約できるかであるが
結論から言うと、当事者間の客観的に見て信頼関係が失われた時つまり誰が考えても明け渡しさせると思われる場合である。
管轄裁判所は、被告の住所地もしくは目的の不動産の所在地を管轄する簡易裁判所もしくは地方裁判所である。訴額が１４０万円以下でも地方裁判所で裁判を行うことができる。
訴状の書き方であるが、裁判所の備えつけてある定型の訴状に記載する。ただし、簡易裁判所には定型の訴状は置いていない。
①訴状の価額
　土地の明け渡し明け渡しの場合は、明け渡しの目的となる土地
　の固定資産評価額の４の１、建物の明け渡しの場合は建物の固
　定資産評価額の２分の１である。
②請求趣旨
　１行目は次のように印刷されている。
　被告は原告対し、別件目録記載２の建物を収去し、別件目録１
　記載の土地を明け渡せ
　１原告は、被告に対し、別件目録１記載の土地（以下「本件土
　　地という）を次のとおり賃貸し、これを引き渡した。
　　契約日　平成〇〇年〇月〇日
　　賃貸期間平成××年×月×日から平成△△年△日
　　地代　月額〇〇円
　２被告は、本件土地上に別紙物件目録２記載の建物を所有して
　　いる
　３催告（地代不払いにつき催告した日付を記載する。
　　契約の解除　平成□□年□日
　　解除の理由（解除の理由を具体的に書く）
③物件目録
　不動産登記の全部事項証明書の表示の登記に記載されていると
　おりに書く。一戸建ての場合は「建物の表示」にチェック、マ
　ンション等区分所有建物の時は「一棟の建物の表示」をチェッ
　クする。土地の場合は、所在、地番、地目、面積を記載する。
敷金返還のトラブル解決法
賃貸借終了時に賃料等の問題がなければ、敷金はそのまま賃借人に変換される。問題は、現状回復費用を敷金から差し引く場合である。現状回復については、国土交通省が作成した「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になる。
管轄は、原則として被告の住所地を管轄する地方裁判所もしくは簡易裁判所
訴状の書き方は
裁判所に備え付けてある敷金返済の定型訴状に記載する。
①請求の趣旨
　請求の金額については、返還を求める敷金の額を記載する。損
　害遅延金も請求する場合には、該当欄をチェックし、敷金の返
　還を請求できる日の翌日を起算日として記載し、割合について
　は年６％、そうでない場合は年５％と記載する。
②紛争の要点
　「敷金返還についての約定」にある敷金の返還時期について記
　載する。