江尻　一夫行政書士事務所

行政書士と内容証明郵便⑧－３
契約の更新を拒絶する場合であるが
建物賃貸契約期間が満了したからいって、契約が終了したわけではないのである。家主側に次の要件が備わっていなければ契約は自動的に更新されてしまう。
ただし、定期借家契約契約の場合には、契約は更新されない。①期間満了の日の１年前から６カ月までの間に、建物賃貸契約を更新を拒絶することを通知しなければならない。
②さらに、更新を拒絶するには、家主はその建物をどうしても自分で使用する必要があるという正当な理由がなけなければならない。
当然、更新拒絶の通知の内容証明郵便は、定められた期間到達したかによって、更新したり、更新しなかったりするので、配達証明付きの内容証明を出す必要がある。
さらに、借家人が契約満了後も借家を使用している場合、家主はただちに異議を述べなけれならない。借家人は回答を義務づけれられているわけではない。
無断譲渡・転貸で契約を解除する場合であるが
無断譲渡転貸の禁止は、契約の条項になっていなくても、賃借人の義務違反で契約を解除できる。もちろん、建物の一部を無断譲渡・転貸した場合同様である。
無断増改築で契約を解除する場合であるが
建物の内部を改造したり、建物一部をこわして新しく建物を作ったりすることは家主の承諾を得なければならないことはいうまでもない。
家主は無断増改築を知ったら黙っていてはならない。発見したら、猶予期間を与えて元に戻させ、応じないときは契約解除するのがよい。
定期借家契約を修了させる場合であるが
家主は、借家人に対し期間満了１年前から６カ月までの間に期間満了により借家契約が終了する旨の通知をしなければ、契約終了を借家人に対して主張できない。建物の明け渡し通知の日から６カ月を修了した日明け渡しを求めることができる。契約期間満了後に通知した場合も同様である。なお、再び定期借家契約を締結すれば借家人は引き続き建物を使用続けることができる。借家人がやむを得ない事情により建物を使用することが困難になった場合は中途解約できる。この場合、定期借家契約は、解約申し入れ日から１カ月が経過した場合終了となる。
借家人が供託した家賃を受け取るときの通知
借家人はトラブル生じたときは、家賃を供託する場合がある。
借家人は家賃の受取りを拒否されたら、家賃を法務局に供託しなければならない。供託すれば、家賃を支払ったことになる。
ただし、無条件におろすと、家賃として受け取ったことになってしまう。
供託金をおろす前に、借家人に対して、家賃相当の損害を被っているから供託金をその損害充当する旨の通知を借家人にするとよい。
造作の買取請求する場合
借家人は家主に対して、借家に取りつけた造作の買取を請求できる。（造作買取請求権）造作を買取る場合は時価で買い取らなければなない。もちろん、借家人が買い取ってくれと請求できるのは、家主の同意を得てとりつけたものに限られる。また、家賃不払いなどの契約違反により契約解除された場合は、借家人は買取請求権を行使できない。修繕費などの建物の維持に必要費用は借家人が、直ちに支出した金額の返還を請求できる。さらに、賃借建物の時価を増加させるために使われた費用（有益費）も。賃貸契約終了時に支払って貰える。
家主が死亡したときの通知であるが
建物を相続した人が貸主になる。契約内容は従来のままで変わらない。建物の相続人は、あんるべく早く、借家人に伝える。誰が相続するか決まっていないときは、家賃の集金や建物の管理することを人を決めて、借家人に通知する。借家人は家賃を誰に払ってよいかわからにときは、家賃を供託する。