江尻　一夫行政書士事務所

行政書士と登記⑰
贈与によって所有権が移転されたとき
贈与には
①生前贈与
②死因贈与
があるが、いずれも登記記録には「贈与」と記載される。
贈与には贈与税の高い税率が課せられるので、税制上の特例がある場合に「贈与」を原因として所有権移転登記されること場合が多い。

１・贈与の税制上の特例には次のようなものがある。
①相続時精算課税制度による贈与
贈与時にいったん贈与税を支払い、相続時の相続税と清算する制度である。この制度を利用すると2,500万円の非課税枠与えられる。

②配偶者控除による贈与
　配偶者控除を利用した夫婦間での居住用不動産の贈与。婚姻期
　間が２０年以上夫婦であれば、１１０万の基礎控除のほか2,000
　万の配偶者控除がある。

２・離婚にともなって財産を分けたとき
　　不動産を分与したときは、所有権移転登記を行う。
　　なお、財産の分与は当事者間の協議で決定するが、協議が成
　　立しない場合は、離婚後２年以内であれば家庭裁判所に決め
　　てもらうことができる。

３・共有名義の不動産を単独名義の所有にしたとき
　不動産を共有しているものは、いつでも共有物の分割請求がで
　きる。分割方法には以下の２つの方法がある。５年を超えない
　期間は分割しない旨の契約をすることができる。

　①一つの土地を分割する
　　ABが1/2の持分で土地を共有する場合は、まず土地を２つの土
　　地に分筆する。一方の土地のBの持分を「共有物分割」を原因
　　としてAに移転し、もう一方の土地のAの持分を「共有物分割
　　を原因としてBに移転する。

　②２つの土地を分割する。
　　Aが単独所有したい土地についてのBの持ち分を、「共有物分
　　割」を原因としてAに所有権移転する。同様に、Bが単独所有
　　したい土地ついてのAの持分を「共有物分割」原因としてBに
　　所有権の移転をする。

４・本来の所有者の名義に直したとき
　誤って所有権の移転登記をした場合が該当する。この場合は所
　有権更正登記を行う。更正の前後で同一性がなければならな
　い。土地に抵当権が設定されている場合、設定権者の承諾書
　が必要であるが、承諾書が得られない場合は、「真正な登記名
　義の回復」を原因として所有権移転登記を行う。

５・土地の合筆や建物の合体をした場合
　　本来なら土地や建物の登記は表題部の登記であるが、「合併
　　による所有権登記」が登記される。

６・不動産を交換したとき
　　⇒所有権の移転登記をする。
　　譲渡所得税が課税されるが、次のような場合は所得税が課税
　　されない。
　　①固定資産であること。
　　②同じ種類の資産であること。
　　③交換する土地は１年以上所有したものであって、交換のた
　　めに取得したものでないこと。
　　④交換により取得した不動産を、譲渡した不動産と同様の用
　　途に使用すること。
　　⑤交換する不動産の価格の差が２０％以内であること。

７・時効によって不動産を取得したとき
　　⇒所有権移転登記（登記原因取得時効）
　　専有している財産が他人の所有であることを知らず、しか
　　も、知らないことについてやむを得ない事情があると判断さ
　　れる場合の取得時効は１０年、それ以外の場合は２０年。

８・信託によって所有権が移転されたとき
　　⇒所有権移転登記（登記原因信託）
　　不動産信託とは、「委託者」が自分の不動産の所有権を「受
　　託者」移転して、その不動産を運用して得られる利益を「受
　　益者」に与えることをいう。受託者は不動産の所有者になっ
　　たわけではなく、信託目録に従って、不動産を管理、運用で
　　きるだけである。

９・借金が払えなくて不動産を債権者に引き渡したとき
　　⇒所有権移転登記（登記原因代物弁済）
　　代物弁済とは、借金などの支払いが滞った場合、現金で支払
　　う代わりに不動産などを引き渡す契約をいう。
　　「停止条件付き代物弁済」（債務者が返済しない場合は、不
　　動産の所有権が債権者に移転するという契約）「代物弁済予
　　約」（債権者が予約完結権を行使するという契約）、いわゆ
　　る仮担保登記をすることで債権の保全をする。

１０・担保のために不動産を債権者名義にしたとき
　　⇒所有権移転登記（登記原因譲渡担保）
　　譲渡担保とは、借金などの担保として土地などの財産を債権
　　者に移転することをいう。返済できなかった場合は、債権者
　　がその所有権を完全に所有する。
　　注意しなければならないのは、登記原因が譲渡担保の所有権
　　移転登記場合は真の所有者がわからないということである。

１１・差押さえを受けたとき
　　　⇒処分制限の登記（担保権の実行としての差押え、競売開
　　　始決定による差押え、仮差押え、仮処分、滞納処分による
　　　差押え）ある場合は、処分が禁じられた不動産ので注意を
　　　要することは言うまでもない。

１２・会社が合併したとき
　　⇒被合併会社の不動産は存続会社に所有権移転をする。存続
　　会社の不動産については、所有権移転ではなく、商号や本店
　　所在地が変更になった場合は変更登記をすればよい。なお、
　　新設合併の場合は必ず所有権移転登記をする。　

１３・会社の出資に不動産をあてたとき
　　⇒出資した会社に対し書有権の移転登記（登記原因現物出
　　　資）をする。
　　　＊現物出資⇒金銭に代わって、不動産などを出資するこ
　　　　と。

１４・町内会の代表者が変更になった場合
　　　町内会などの任意団体が所有している不動産などについて
　　　は、町内会の代表者が変更になる場合は、「委任の終了を
　　　原因として）旧代表者から新代表者に所有権の移転登
　　　記をする。

１５・所有者や抵当権者の氏名や住所が変更になった場合
　　　⇒所有権（抵当権）登記名義人変更登記をする。
　　これで、甲区については終了ということになる。次回からは
　　乙区である。